Thị trường bất động sản: Nam chuyển mình, Bắc sóng ngầm

Năm 2010 là năm mà thị trường bất động sản TP. HCM và các tỉnh phía Nam thực sự chuyển mình sang một thời kỳ mới, thời kỳ người mua nhà là thượng đế khi các chủ đầu tư chung cư cạnh tranh ráo riết để ra hàng. Còn thị trường bất động sản Hà Nội thì thâm trầm hơn với những con sóng ngầm.

TP. HCM: giảm giá để hút khách

Tặng quà giá trị, hỗ trợ lãi suất, quay số trúng thưởng, ngày hội khách hàng là những chương trình mà hầu như chủ đầu tư nào cũng phải thực hiện để hoàn thành một đợt bán hàng căn hộ chung cư, dù là chung cư cao cấp hay bình dân.

Dự án City Garden ở quận Bình Thạnh giáp với quận 1 còn đưa ra chương trình bốc thăm trúng thưởng cho tất cả khách hàng ghé thăm căn hộ mẫu, nhằm thu hút sự quan tâm của khách hàng đến dự án.

Giá nhà chung cư phân khúc bình dân giảm mạnh do các chủ đầu tư cạnh tranh nhau, giảm giá bán nhằm thu hồi vốn đầu tư, khi lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Nhà Thủ Đức, đến quý II, giá căn hộ đã không còn trượt xuống và giao dịch căn hộ trung bình đã tăng lên gấp đôi. Nếu giá giảm nữa tức là chủ đầu tư bán lỗ.

Khi thị trường bất động sản khó khăn, lợi thế thuộc về các DN có thương hiệu, có hệ thống phân phối tốt, biết làm tiếp thị, biết nghiên cứu thị trường và khách hàng. Không ít DN nhỏ, sở hữu 1 - 2 dự án buộc phải liên doanh, hợp tác với những DN lớn để triển khai dự án.

Quỹ đất rẻ cũng không còn là lợi thế, vì ngay cả khi bán chung cư giá rẻ, khách hàng cũng không mua, nếu chủ đầu tư không phải là đơn vị có uy tín trong xây dựng và quản lý chung cư. Đây là cơ hội cho những thương hiệu như Nhà Thủ Đức, Đất Xanh… mở rộng quỹ đất bằng việc góp vốn liên doanh.

Trong khi đó, đất dự án các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu và mới đây nhất Long An lại giao dịch sôi động nhờ các trục giao thông chính đã hoàn thành. Sản phẩm đất nền dự án ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An được chào bán chủ yếu có giá từ 150 - 400 triệu đồng/nền, với thời gian thanh toán trong khoảng 2 năm, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng thu nhập trung bình muốn đầu tư vào đất như một cách giữ tiền. Riêng Vũng Tàu, do tập trung vào dự án chung cư gần bờ biển và khu nhà ở, biệt thự nghỉ dưỡng với giá tương đối cao, nên việc bán hàng của chủ đầu tư chỉ ở mức độ "túc tắc".

Hà Nội: những con sóng ngầm

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản có những con sóng ngầm diễn ra, lúc là sóng lớn, lúc chỉ lẻ tẻ ở một số phân khúc. Dữ dội và cao trào nhất là con sóng hồi tháng 4, tháng 5, với mức giá tăng chóng mặt ở tất cả các phân khúc, khiến người bán sớm ngẩn ngơ như "cầm vàng mà để vàng rơi".

Sóng cao nhất diễn ra ở thị trường đất nền. Đơn cử, giá đất khu C, D dự án Geleximco cuối tháng 2, đầu tháng 3 có giá 19 - 25 triệu đồng/m2, hơn một tháng sau tăng vọt lên 35 triệu/m2 và hiện dao động trong khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Đất thổ cư các khu vực gần Đường vành đai 3 tăng từ 25 triệu đồng/m2 lên trên 50 triệu đồng/m2.

Giá chung cư cũng tăng chóng mặt, hồi tháng 6, Chung cư Trung Văn có giá 21 triệu đồng/m2, tháng 9 đã lên 25 triệu đồng/m2. Giá những căn hộ tái định cư khu Nam Trung Yên giờ lên tới 35 triệu đồng/m2. Chung cư Thái Hà, Thành Công do Tổng công ty Sông Hồng cải tạo từ các khu nhà tập thể cũ hồi tháng 4 - 5 có giá 1.500 USD/m2, giờ lên xấp xỉ 2.000 USD.

Tại Chung cư N05 Đông Nam Trần Duy Hưng, mỗi căn hộ có diện tích khoảng 150 m2, giá gốc 24 triệu đồng/m2 hiện đã vọt 36 - 37 triệu đồng/m2. Ở phân khúc căn hộ cao cấp, mức giá rất cao, trung bình từ 2.000 - 3.000 USD/m2, như dự án Royal City hay Indochina Plaza.

Khác với TP. HCM, các chủ đầu tư ở Hà Nội hầu như không thực hiện chiến dịch giảm giá, khuyến mại rầm rộ. Giám đốc một công ty bất động sản cho hay, tâm lý bầy đàn trong lĩnh vực bất động sản rất lớn, ít người đọc quảng cáo để rồi quyết định mua đất hay nhà ngay, mà họ thường thực hiện mua qua quảng cáo truyền miệng, qua mách bảo của bạn bè. Khuyến mại để bán được hàng đôi khi lợi bất cập hại. Chính vì vậy, cách ra hàng nhỏ giọt được các DN bất động sản áp dụng triệt để.

Nam Cường trong 3 tháng trở lại đây liên tục tung ra các đợt bán căn hộ, chứ không gộp làm một đợt là một ví dụ. Có DN bán đất biệt thự chia thành 7 - 8 đợt, mỗi đợt 2.000 - 3.000 m2, trong khi DN hoàn toàn có thể ra hàng thành 1 đợt.

Nhiều người cho rằng, giá bất động sản tại Hà Nội đang "bong bóng", nhưng cũng không ít ý kiến cho rằng, khi người có nhu cầu ở thực sự và chấp nhận mức giá trên thì đó có thể là mức giá thực. Có chuyên gia nghiên cứu tại 19 thị trường bất động sản thì thấy, chỉ có nước nào thu nhập bình quân đầu người trên 5.000 USD/năm mới bị nguy cơ bong bóng, Việt Nam có thể còn xa mới đạt mức này.

Không bong bóng, nhưng với mức giá rất cao như vậy, thị trường có thể sẽ đóng băng hoặc giao dịch ảm đạm. Còn trong tương lai, khoảng cuối năm 2012 trở đi, một số phân khúc như nhà chung cư tại Hà Nội, tại các quận mới như Hà Đông có thể rơi vào tình trạng cung vượt cầu, với ước tính ở thời điểm đó có ít nhất 20.000 căn hộ bung hàng. "Đi dọc đường Lê Văn Lương kéo dài mới thấy các công trường xây dựng nhộn nhịp ra sao. Còn hiện tại, nếu ai cầm chắc được một suất mua căn hộ tầm trung, 19 - 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ven đô, gần trung tâm hành chính mới phía Tây, thì có thể yên tâm kê cao gối xuống tiền đầu tư", một chuyên gia bất động sản nói.

“Chủ đầu tư ăn xổi, thu lợi từ chênh lệch địa tô sẽ bị đào thải”- Ông Vũ Hoài Vũ, Giám đốc CTCP BĐS Netreal Việt Nam

Dưới tác động từ các quy định của Thông tư 16 và Nghị định 71, thị trường BĐS đang diễn biến theo hướng minh bạch, rõ ràng hơn với các điều kiện bán hàng chặt chẽ (phải có móng), bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Theo đó, những chủ đầu tư ăn xổi, thu lợi từ chênh lệch địa tô sẽ dần bị đào thải, chủ đầu tư có năng lực tài chính mới theo đuổi được các dự án.

Năm 2011, NĐT nên quan tâm đến các sản phẩm đất nền của các khu đô thị có tính thanh khoản tốt, là dự án "sạch" có đầy đủ pháp lý, đã hoàn tất san lấp giải phóng mặt bằng, có quy hoạch 1/500. Với nhà chung cư, có thể chú ý đến các dự án thuộc phân khúc trung bình, giá 17 - 20 triệu đồng/m2.

"Khách hàng ngày càng kỹ tính và 'sành' hơn”- Ông Khoo Teck Chong,Tổng giám đốc SetiaBecamex

Thị trường BĐS Việt Nam đã thu hút được sự tham gia  của nhiều chủ đầu tư khác nhau, tạo sự đa dạng và dồi dào cho nguồn cung. Bởi vậy, khách hàng ngày càng tỏ ra kỹ tính và "sành" hơn khi  mua BĐS. Ví dụ, thời gian qua có xu hướng khách hàng từ Hà Nội quan tâm đến BĐS tại các địa phương khác nhằm phục vụ 2 nhu cầu cơ bản: mua để sử dụng (nghỉ dưỡng) và mua để đầu tư. Với nhu cầu nghỉ dưỡng, BĐS phải ở các địa phương có tiềm năng du lịch; với nhu cầu đầu tư, BĐS phải nằm trên những địa bàn có tiềm năng lớn về phát triển kinh tế, xã hội… mới hút khách.

Nhưng theo tôi, cho dù khách hàng mua để phục vụ nhu cầu nào thì căn nguyên quan trọng nhất dẫn đến việc quyết định mua một BĐS vẫn là quy hoạch tổng thể của dự án, uy tín của chủ đầu tư và nhà thầu, tiến độ và chất lượng bàn giao của dự án.

"Thị trường phân hóa rõ nét"  - Ông Trần Đức Phương, Tổng giám đốc CT Địa ốc Nam Tiến

Ở TP. HCM, thị trường tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ có mức giá trung bình thấp, còn phân khúc nhà cao cấp dường như bị đóng băng về giao dịch. Bình Dương, Đồng Nai năm qua có nhiều đợt giao dịch khá sôi động với sản phẩm chủ yếu là ở các dự án khu đô thị, khu dân cư nhờ suất đầu tư thấp. Thị trường BĐS ở khu vực phía Nam bị tác động không ít từ các chính sách mới. Năm 2011, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ tốt hơn. Một khi lạm phát được kiềm chế, lãi suất giảm, người dân sẽ rút tiền để đầu tư vào BĐS.

"BĐS đang vướng nghịch lý cung - cầu"- Ông Đinh Quốc Lực, Giám đốc KD CT Địa ốc Hoàng Linh

Thị trường BĐS năm 2010 diễn ra không như mong đợi của phần lớn giới kinh doanh địa ốc. Phân khúc căn hộ cao cấp cả năm dường như đóng băng về giao dịch. Còn với phân khúc căn hộ có mức giá trung bình thấp, phân khúc được xem là chủ đạo của thị trường trong năm qua, vẫn đang vướng phải nghịch lý cung - cầu. Năm 2010 bùng nổ nguồn cung dự án căn hộ có mức giá trung bình. Các chủ đầu tư cho rằng, so với chi phí đầu vào, giá căn hộ đã chạm đáy và không thể thấp hơn. Trong khi đó, với phần lớn người có nhu cầu về nhà ở, giá căn hộ vẫn khá cao và vượt ngoài khả năng của họ. Đây chính là nghịch lý vừa thiếu vừa thừa.

Theo tôi, năm 2011, thị trường sôi động hay trầm lắng còn lệ thuộc vào nhiều yếu tố, như các ngân hàng có rộng cửa cho vay tiêu dùng BĐS hay không.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)